Юридический статус апартаментов

Можно ли прописаться в апартаментах?

Приобретая апартаменты, получаешь ли долю в общем имуществе дома?

Отношения с соседями и управляющей компанией

Преимущества и недостатки апартаментов

Как оформить покупку

Юридический статус апартаментов

Прежде чем оценить разницу между квартирой и апартаментами, необходимо разобраться в правовом статусе последних. Российское градостроительное законодательство не дает унифицированного понятия апартаментов. Определения содержатся сразу в нескольких правовых актах:

  • СП 160.1325800.2014 (приказ Минстроя от 07.08.2014 № 440/пр);
  • ГОСТ Р 51185-2008 (приказ Росстандарта от 18.12.2008 № 518-ст);
  • Положении о системе добровольной сертификации услуг гостиниц (постановление Госстандарта от 26.09.2001 № 82).

Наиболее полное и точное определение содержит СП 160.1325800.2014. Согласно п. 3.1 СП апартаментами признаются помещения, предназначенные для временного проживания, которые могут проектироваться по гостиничному или квартирному типу для сдачи в наем. Остальные правовые акты раскрывают данный тип помещений применительно к гостиницам и отелям.

Несмотря на то что апартаменты предназначены для проживания граждан, закон не относит их к жилым помещениям. Согласно ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ жилыми могут быть только дома, квартиры и их части. Последние должны соответствовать требованиям Положения о признании помещений жилыми (утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

В отличие от квартир апартаменты не подчиняются таким требованиям. Они не предназначены для постоянного проживания, к тому же их расположение не ограничивается многоквартирными домами. Становится очевидным исходя из определений и статуса апартаментов, что это нежилое помещение.

Можно ли прописаться в апартаментах?

Апартаменты могут быть расположены как в бизнес-центрах, апарт-отелях, так и в жилых комплексах. Но несмотря на статус здания, проживание в таких помещениях может быть только временным. Постоянная регистрация в апартаментах не оформляется. Причиной тому является статус нежилого помещения, из-за которого и возникает запрет. В этом заключается главное отличие апартаментов от квартиры: их владельцы могут оформить только временную прописку.

Получить временную регистрацию можно в помещениях квартирного или гостиничного типа. Особенности процедуры и порядок оформления прописки рассмотрены в нашем материале. В апартаментах, спроектированных по другим типам, получить временную регистрацию не получится.

Приобретая апартаменты, получаешь ли долю в общем имуществе дома?

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Раньше это было одним из ключевых отличий апартаментов от квартиры в юридическом смысле. Но в 2009 году Пленум ВАС РФ признал за владельцами апартаментов право на долю в помещениях общего назначения (постановление от 23.07.2009 № 64).

Право на общее имущество для владельцев нежилых помещений обременительно в финансовом плане, поскольку расходы на его обслуживание более высокие. В то же время собственники апартаментов могут легко компенсировать их, выгодно используя помещения, сдавая их в аренду под рекламные места или небольшие офисы.

Отношения с соседями и управляющей компанией

Ясно понять, что значит апартаменты, а не квартира, часто помогают соседи. Статус нежилого помещения предполагает его использование любыми способами, не запрещенными законом. Достаточно соблюдать санитарно-эпидемиологические требования и технические регламенты, чтобы без проблем организовать в апартаментах приемную для посетителей, мини-отель или даже небольшое производство.

Серьезно повлиять на выбор, апартаменты или квартира, могут и простые жильцы без каких-либо предпринимательских идей. Технические требования к строительству нежилых помещений в плане звукоизоляции менее жесткие. Нарушить желанную тишину смогут даже не самые громкие соседи, не говоря уже о любителях шумно и весело проводить время. Ночью попросить жильцов вести себя потише не получится: правила о тишине в ночное время на нежилые помещения не распространяются.

Что касается отношений с управляющей компанией, то здесь возможен не очень приятный сюрприз, связанный с начислением платы за ЖКУ. Дело в том, что тарифы для жилых помещений не могут применяться к апартаментам, и зачастую жильцы бывают удивлены высокими коммунальными платежами, из-за чего возникают споры.

Преимущества и недостатки апартаментов

Перед тем как определиться, что купить, апартаменты или квартиру, все за и против должны быть взвешены. Апартаменты имеют свои преимущества и недостатки, поэтому ориентироваться нужно на собственные предпочтения и интересы.

К плюсам апартаментов можно отнести:

  • Низкую стоимость. Более лояльные требования со стороны градостроительного законодательства позволяют застройщикам экономить на строительстве. Апартаменты стоят на 20–30% дешевле, чем квартиры с аналогичными характеристиками.
  • Расположение. Апартаменты часто размещаются в зданиях бизнес-центров, апарт-отелей, других коммерческих объектов, которые строятся рядом с крупными городскими объектами, торговыми центрами, метро.
  • Планировку. В большинстве своем апартаменты имеют относительно большую площадь (минимальный порог — в среднем от 40 кв. м), в то время как квартиры за ту же цену имеют куда более скромные размеры. Нежилые помещения не ограничены требованиями планировок для жилья, поэтому на рынке можно встретить необычные варианты расположения комнат.
  • Бизнес. Квартиры можно использовать для предпринимательской деятельности только в строгих законодательных рамках. Зачастую требуются разрешения от жильцов, соседей. Целевое назначение апартаментов практически не предполагает ограничений, поэтому их можно использовать для реализации самых разных бизнес-идей.
  • Минусы апартаментов:

  • Высокие коммунальные платежи. Как и для любой коммерческой недвижимости, стоимость коммунальных услуг значительно выше, чем в квартирах. Разница между платежами составляет от 10 до 30% в зависимости от типа здания и управляющей компании, которая занимается его обслуживанием.
  • Временное проживание. Постоянно проживать граждане вправе исключительно в жилых помещениях. В апартаментах можно оформить только временную прописку.
  • Слабая тепло- и шумоизоляция. Требования к жилым помещениям в плане проводимости стенами тепла и громкости на порядок строже, чем к нежилому фонду. Жителям апартаментов придется привыкать к более интенсивному отоплению и постоянному участию в жизни соседей, предпочитающих вести себя шумно.
  • Повышенные налоги. Исходя из положений гл. 32 Налогового кодекса РФ, минимальная ставка налога на жилые помещения составляет 0,1% от кадастровой стоимости, в то время как на нежилые — 0,5%. Правила налогового вычета на нежилой фонд, в отличие от квартир, не распространяются.
  • Разобравшись, чем отличаются апартаменты от обычной квартиры, покупатель должен сделать выбор в пользу одного из вариантов. Окончательное решение зависит от того, для каких целей приобретается помещение: для постоянной спокойной жизни стоит предпочесть квартиры, а для инвестиций лучше всего подойдут именно апартаменты.

    Как оформить покупку

    Приобретение апартаментов в собственность принципиально не отличается от покупки квартиры. Основное требование, которое должно быть соблюдено, — верное оформление договора купли-продажи с учетом особенностей апартаментов как нежилого помещения (подробнее о порядке заключения договора купли-продажи нежилого помещения — в нашем материале). После покупки право собственности на апартаменты регистрируется в Росреестре. Порядок регистрационных действий стандартный для всех типов помещений.

    Купить апартаменты можно в ипотеку. До 2012 года банки не рассматривали приобретение апартаментов как покупку квартиры, поэтому ипотечные ставки были значительно ниже. После резкого увеличения числа строящихся апарт-отелей банки подвели порядок и условия оформления ипотечного залога под общие правила.

    Оценить все плюсы и минусы покупки нежилого помещения для проживания необходимо до сделки. Перевод из нежилого фонда в жилой сегодня практически невозможен из-за того, что при его оформлении многое зависит от первоначальных параметров строительства, согласия всех собственников помещений, разрешения специальных комиссий. Вопрос, как перевести апартаменты в квартиру по упрощенной процедуре, сейчас активно обсуждается в Госдуме.

    ***

    С выбором между апартаментами и квартирой затрудняются все больше потенциальных покупателей жилья. Каждый вид помещения имеет свои преимущества и недостатки. Определиться с подходящим вариантом можно только после тщательного изучения правового статуса апартаментов и всех подводных камней, с которыми можно столкнуться при их покупке.

    ***

    Больше интересной информации — в рубрике «Многоквартирный дом».