Чем отличаются апартаменты от квартиры

Юридический статус апартаментов

Можно ли прописаться в апартаментах?

Приобретая апартаменты, получаешь ли долю в общем имуществе дома?

Отношения с соседями и управляющей компанией

Преимущества и недостатки апартаментов

Как оформить покупку

Юридический статус апартаментов

Прежде чем оценить разницу между квартирой и апартаментами, необходимо разобраться в правовом статусе последних. Российское градостроительное законодательство не дает унифицированного понятия апартаментов. Определения содержатся сразу в нескольких правовых актах:

• СП 160.1325800.2014 (приказ Минстроя от 07.08.2014 № 440/пр);
• ГОСТ Р 51185-2008 (приказ Росстандарта от 18.12.2008 № 518-ст);
• Положении о системе добровольной сертификации услуг гостиниц (постановление Госстандарта от 26.09.2001 № 82).

Наиболее полное и точное определение содержит СП 160.1325800.2014. Согласно п. 3.1 СП апартаментами признаются помещения, предназначенные для временного проживания, которые могут проектироваться по гостиничному или квартирному типу для сдачи в наем. Остальные правовые акты раскрывают данный тип помещений применительно к гостиницам и отелям.

Несмотря на то что апартаменты предназначены для проживания граждан, закон не относит их к жилым помещениям. Согласно ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ жилыми могут быть только дома, квартиры и их части. Последние должны соответствовать требованиям Положения о признании помещений жилыми (утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

В отличие от квартир апартаменты не подчиняются таким требованиям. Они не предназначены для постоянного проживания, к тому же их расположение не ограничивается многоквартирными домами. Становится очевидным исходя из определений и статуса апартаментов, что это нежилое помещение.

Можно ли прописаться в апартаментах?

Апартаменты могут быть расположены как в бизнес-центрах, апарт-отелях, так и в жилых комплексах. Но несмотря на статус здания, проживание в таких помещениях может быть только временным. Постоянная регистрация в апартаментах не оформляется. Причиной тому является статус нежилого помещения, из-за которого и возникает запрет. В этом заключается главное отличие апартаментов от квартиры: их владельцы могут оформить только временную прописку.

Получить временную регистрацию можно в помещениях квартирного или гостиничного типа. Особенности процедуры и порядок оформления прописки рассмотрены в нашем материале. В апартаментах, спроектированных по другим типам, получить временную регистрацию не получится.

Приобретая апартаменты, получаешь ли долю в общем имуществе дома?

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Раньше это было одним из ключевых отличий апартаментов от квартиры в юридическом смысле. Но в 2009 году Пленум ВАС РФ признал за владельцами апартаментов право на долю в помещениях общего назначения (постановление от 23.07.2009 № 64).

Право на общее имущество для владельцев нежилых помещений обременительно в финансовом плане, поскольку расходы на его обслуживание более высокие. В то же время собственники апартаментов могут легко компенсировать их, выгодно используя помещения, сдавая их в аренду под рекламные места или небольшие офисы.

Отношения с соседями и управляющей компанией

Ясно понять, что значит апартаменты, а не квартира, часто помогают соседи. Статус нежилого помещения предполагает его использование любыми способами, не запрещенными законом. Достаточно соблюдать санитарно-эпидемиологические требования и технические регламенты, чтобы без проблем организовать в апартаментах приемную для посетителей, мини-отель или даже небольшое производство.

Серьезно повлиять на выбор, апартаменты или квартира, могут и простые жильцы без каких-либо предпринимательских идей. Технические требования к строительству нежилых помещений в плане звукоизоляции менее жесткие. Нарушить желанную тишину смогут даже не самые громкие соседи, не говоря уже о любителях шумно и весело проводить время. Ночью попросить жильцов вести себя потише не получится: правила о тишине в ночное время на нежилые помещения не распространяются.

Что касается отношений с управляющей компанией, то здесь возможен не очень приятный сюрприз, связанный с начислением платы за ЖКУ. Дело в том, что тарифы для жилых помещений не могут применяться к апартаментам, и зачастую жильцы бывают удивлены высокими коммунальными платежами, из-за чего возникают споры.

Преимущества и недостатки апартаментов

Перед тем как определиться, что купить, апартаменты или квартиру, все за и против должны быть взвешены. Апартаменты имеют свои преимущества и недостатки, поэтому ориентироваться нужно на собственные предпочтения и интересы.

К плюсам апартаментов можно отнести:

Низкую стоимость. Более лояльные требования со стороны градостроительного законодательства позволяют застройщикам экономить на строительстве. Апартаменты стоят на 20–30% дешевле, чем квартиры с аналогичными характеристиками.

Расположение. Апартаменты часто размещаются в зданиях бизнес-центров, апарт-отелей, других коммерческих объектов, которые строятся рядом с крупными городскими объектами, торговыми центрами, метро.

Планировку. В большинстве своем апартаменты имеют относительно большую площадь (минимальный порог — в среднем от 40 кв. м), в то время как квартиры за ту же цену имеют куда более скромные размеры. Нежилые помещения не ограничены требованиями планировок для жилья, поэтому на рынке можно встретить необычные варианты расположения комнат.

Бизнес. Квартиры можно использовать для предпринимательской деятельности только в строгих законодательных рамках. Зачастую требуются разрешения от жильцов, соседей. Целевое назначение апартаментов практически не предполагает ограничений, поэтому их можно использовать для реализации самых разных бизнес-идей.

Минусы апартаментов:

Высокие коммунальные платежи. Как и для любой коммерческой недвижимости, стоимость коммунальных услуг значительно выше, чем в квартирах. Разница между платежами составляет от 10 до 30% в зависимости от типа здания и управляющей компании, которая занимается его обслуживанием.

Временное проживание. Постоянно проживать граждане вправе исключительно в жилых помещениях. В апартаментах можно оформить только временную прописку.

Слабая тепло- и шумоизоляция. Требования к жилым помещениям в плане проводимости стенами тепла и громкости на порядок строже, чем к нежилому фонду. Жителям апартаментов придется привыкать к более интенсивному отоплению и постоянному участию в жизни соседей, предпочитающих вести себя шумно.

Повышенные налоги. Исходя из положений гл. 32 Налогового кодекса РФ, минимальная ставка налога на жилые помещения составляет 0,1% от кадастровой стоимости, в то время как на нежилые — 0,5%. Правила налогового вычета на нежилой фонд, в отличие от квартир, не распространяются.

Разобравшись, чем отличаются апартаменты от обычной квартиры, покупатель должен сделать выбор в пользу одного из вариантов. Окончательное решение зависит от того, для каких целей приобретается помещение: для постоянной спокойной жизни стоит предпочесть квартиры, а для инвестиций лучше всего подойдут именно апартаменты.

Как оформить покупку

Приобретение апартаментов в собственность принципиально не отличается от покупки квартиры. Основное требование, которое должно быть соблюдено, — верное оформление договора купли-продажи с учетом особенностей апартаментов как нежилого помещения (подробнее о порядке заключения договора купли-продажи нежилого помещения — в нашем материале). После покупки право собственности на апартаменты регистрируется в Росреестре. Порядок регистрационных действий стандартный для всех типов помещений.

Купить апартаменты можно в ипотеку. До 2012 года банки не рассматривали приобретение апартаментов как покупку квартиры, поэтому ипотечные ставки были значительно ниже. После резкого увеличения числа строящихся апарт-отелей банки подвели порядок и условия оформления ипотечного залога под общие правила.

Оценить все плюсы и минусы покупки нежилого помещения для проживания необходимо до сделки. Перевод из нежилого фонда в жилой сегодня практически невозможен из-за того, что при его оформлении многое зависит от первоначальных параметров строительства, согласия всех собственников помещений, разрешения специальных комиссий. Вопрос, как перевести апартаменты в квартиру по упрощенной процедуре, сейчас активно обсуждается в Госдуме.

***

С выбором между апартаментами и квартирой затрудняются все больше потенциальных покупателей жилья. Каждый вид помещения имеет свои преимущества и недостатки. Определиться с подходящим вариантом можно только после тщательного изучения правового статуса апартаментов и всех подводных камней, с которыми можно столкнуться при их покупке.

***

Больше интересной информации — в рубрике «Многоквартирный дом».