Долгосрочный займ тяготит. Как быстро погасить ипотеку и получится ли при этом сэкономить? Существует несколько беспроигрышных схем быстрого погашения ипотечного кредита.
Почему возникает вопрос «как быстро выплатить ипотеку»?
Для большинства граждан проблема, связанная с поиском решения, как выгодней, опережая график, погасить ипотеку, носит психологический характер.
Осознавать, что на протяжении многих лет ты обязан выплачивать долг, независимо от складывающейся финансовой ситуации, очень тяжело. В условиях нестабильной экономической обстановки мало кто уверен в завтрашнем дне.
Другая причина – это возникшая потребность продать или обменять приобретенное жилье. К выбору квартиры подходят очень тщательно и вдумчиво, однако с течением времени может измениться и состав семьи, и место работы, и финансовый доход. Кто-то рассматривает возможность переезда в другой регион или даже страну. А поскольку ипотека создает определенные трудности для продажи квартиры, то единственным возможным вариантом осуществить задуманное служит опережающее погашение задолженности.
Ипотека, помимо ежемесячного погашения, предполагает и ежегодные траты, связанные с продлением страховки и независимой оценкой недвижимости (по дополнительным требованиям банка). Желание сократить хотя бы на год обязательные расходы естественно.
Схемы начисления процентов
Выгодность ипотеки определяет не только процентная ставка, сумма кредита и сроки его погашения, но и выбор оптимальной схемы погашения.
Выплаты по ипотечному займу могут осуществляться как равными, аннуитетными платежами, так и дифференцированными.
Если рассматривать срок ипотеки в 20-25 лет, то в первые 10-13 лет аннуитетные платежи состоят, в основном, из начисленных процентов, а сама сумма долга (тело займа) мало изменяется. Погашая задолженность досрочно, заемщик выплачивает в первую очередь проценты. Так банк страхует себя от потенциального несения убытков и обеспечивает себе максимально возможную прибыль.
Сначала размер ежемесячных платежей довольно существенный, но с течением времени они становятся все менее обременительными.
Однако если вы уже при оформлении задумываетесь о том, как быстро выплатить ипотечный кредит, стоит рассмотреть именно этот вариант в первую очередь.
Дифференцированные платежи состоят из одинаковых частей основной суммы долга (тела займа) и начисленных процентов. При досрочном погашении сумма займа пропорционально уменьшается и проценты пересчитываются.
Но существенные размеры на начальном этапе для большинства заемщиков непосильны, поэтому отдается предпочтение аннуитетным платежам. Да и большинство банков не предоставляют выбора в схеме начисления; по умолчанию ежемесячные платежи по ипотеке носят аннуитетный характер.
При наличии финансового буфера в виде депозита, имущества (автомобиля, загородного участка), за счет продажи которого можно компенсировать внезапно возникшие денежные затруднения, целесообразней выбирать именно дифференцированную схему платежей.
К выбору той или иной схемы нужно подходить ответственно, тщательно просчитывая риски, ведь в процессе выплаты изменить ее невозможно.
При аннуитетных платежах в первой половине срока ипотеки нет смысла в досрочном погашении, ведь сумма общего долга мало изменяется. При дифференцированных платежах досрочное погашение целесообразно в любой период.
Рефинансирование – реальный вариант быстрого погашения ипотеки
Программы рефинансирования предполагают не только решение проблем, связанных с невозможностью дальнейших выплат по ипотечной ссуде. С помощью займа в другом банке можно выбрать и более короткий срок для погашения задолженности (Подробнее см. Как осуществить рефинансирование по ипотеке?).
Единственным минусом рефинансирования является то, что она сопровождается переходом прав на залоговое имущество в соответствии с гл.IV и гл.VI ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3.
Если целью было избавить жилье от обременения для последующей продажи, то рефинансирование такую проблему не решает. Помимо этого, существует сложность в сборе необходимого для оформления пакета документов, касающихся не только кандидатуры заемщика и сведений о первичной ипотеке, но и рассматриваемого в качестве возможного залога самого жилья.
Если сумма оставшегося долга по ипотеке не превосходит 700 тысяч рублей, то есть возможность оформить потребительский кредит (или под залог другого имущества, к примеру, автомобиля) и все-таки избавить жилье от обременения.
Условия банка, ограничивающие возможности быстрой выплаты кредита
Только изучив раздел о возможностях досрочного погашения в кредитном договоре, можно оценить их выгодность и целесообразность.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», банк не может полностью исключить возможность досрочного погашения ипотечного займа, так как это ущемит права заемщика как потребителя.
Пункт 2 ст. 810 ГК РФ устанавливает право на досрочное погашение с согласия заимодателя, то есть банка. Достаточно спорный момент – имеет ли право банк начислять заградительные комиссии или штрафные санкции для осуществления права заемщиком на досрочное погашение.
В судебной практике есть решения, принятые как и в пользу банка, так и в пользу заемщика. Во многом эти нюансы регламентируются условиями подписанного кредитного договора. Для осуществления права на досрочное погашение банки иногда требуют письменное уведомление от заемщика, которое может быть рассмотрено в течение 1 месяца.
Быстро погасить ипотеку можно единовременным платежом либо частично. В любом из случаев банк обязан пересчитать проценты, в связи с уменьшением периода пользования заемными средствами, и предоставить новый график погашения.
Заемщик может решить, сократить срок оставшегося периода или соразмерно уменьшить ежемесячные платежи, если это не оговорено условиями досрочного погашения в кредитном договоре.