Были ли изменения в оформлении к-п гаража в 2019 году?
Шапка договора купли-продажи гаража
Обязательные условия договора купли-продажи гаража, образец
Бланк договора купли-продажи гаража: какие дополнительные условия он допускает
Нужна ли регистрация договора?
Договор купли-продажи металлического гаража
Договор купли-продажи гаража в гаражном кооперативе
Договор купли-продажи гаража без документов на гараж
Договор купли-продажи гаража с земельным участком 2019 года
Договор купли-продажи гаража по доверенности - образец
Договор купли-продажи гаража в рассрочку - образец
Оформление договора купли-продажи гаража через МФЦ
Были ли изменения в оформлении к-п гаража в 2019 году?
Потребность систематизировать нормы, на основании которых граждане и организации приобретают, регистрируют, утрачивают права на такие объекты гражданского оборота, как гаражи, в российском законодательстве возникла давно. По поручению Правительства РФ Минэкономразвития России к февралю 2019 года подготовило проект закона «О гаражах, о порядке приобретения прав на них и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Именно его в народе прозвали «гаражной реформой». Документ призван собрать воедино положения о правоотношениях, связанных с гаражами, ликвидировать пробелы в правовом регулировании и привести в соответствие смежное законодательство.
Однако законопроект до сих пор в Государственную думу РФ не внесли, так что при благоприятном исходе такой закон вступит в силу не ранее 2020 года. А пока, совершая сделку купли-продажи гаража, по-прежнему следует руководствоваться нормами Гражданского, Земельного и Градостроительного кодексов РФ, закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Шапка договора купли-продажи гаража
Текст договора о продаже гаража, как и другие подобные соглашения, начинается с так называемой шапки, содержащей название документа, сведения о дате его заключения и населенном пункте, где происходит подписание. Кроме того, указываются паспортные данные продавца и покупателя гаража, а если стороной выступает организация, то нужно указать ее название, ОГРН, юридический адрес.
Если одна или обе стороны участвуют в сделке через представителя, то в текст документа следует включить и его данные, а также указать реквизиты документа, наделяющего его полномочиями. Например, доверенность, свидетельство о рождении (если интересы ребенка представляет родитель) и т. д.
Обязательные условия договора купли-продажи гаража, образец
Договор купли-продажи гаража, согласно нормам ГК РФ, должен содержать четкие сведения:
- о предмете договора;
- цене продаваемого гаража.
Предметом договора о продаже является тот объект, который переходит в собственность покупателя. Какие же сведения о нем нужно отразить в тексте соглашения? В первую очередь указывается само название продаваемого объекта — «гараж». Далее нужно как можно более подробно описать его индивидуальные признаки:
- адрес места нахождения;
- номер (как правило, он имеется, если гараж расположен в ГСК);
- расположение (обособленный или связанный с другими гаражными боксами);
- площадь;
- материалы, из которых построен;
- количество уровней.
Состояние гаража в момент передачи покупателю (потребность в ремонте, наличие оставленных прежним владельцем вещей и т. п.) можно также отразить в тексте договора. Однако эти сведения все же лучше указать в отдельном документе — акте приема-передачи, который составляется при непосредственном переходе недвижимости во владение покупателя.
В обязательном порядке в текст документа включается цена гаража (во избежание недоразумений ее нужно указать и цифрами, и прописью). Кроме того, в соглашении отмечается, в какой момент происходит оплата — до его подписания или после. В последнем случае указывается конкретный срок, в течение которого новый владелец гаража должен оплатить его стоимость. Будет также нелишним прописать в договоре формат расчетов (наличными деньгами, переводом на карту или сберкнижку и т. п.).
Готовые образцы договоров купли-продажи гаража можно найти на нашем сайте.
Бланк договора купли-продажи гаража: какие дополнительные условия он допускает
По договоренности между продавцом и покупателем в договор купли-продажи гаража можно включить любые условия, не противоречащие закону. Так, в тексте соглашения можно прописать договоренности:
- о моменте фактического освобождения гаража бывшим хозяином;
- порядке передачи объекта во владение нового собственника (с составлением передаточного акта или без такового);
- предоставлении рассрочки по оплате стоимости гаража;
- обязанности сторон заверить сделку у нотариуса (закон не обязывает при продаже гаража обращаться к нотариусу, но стороны вправе это сделать);
- ответственности прежнего и нового владельца за нарушение взятых ими на себя обязательств (к примеру, может быть предусмотрена пеня за просрочку оплаты или несвоевременную передачу гаража покупателю).
Кроме того, зачастую в договоре указываются реквизиты документов, подтверждающих право собственности продавца на гараж. Можно отразить факт того, что объект недвижимости не имеет каких-либо обременений, т. е. не находится под залогом, арестом, не является предметом судебного разбирательства.
Нужна ли регистрация договора?
Многим известно, что сделки с недвижимостью для придания им юридической силы регистрируются в отделениях Росреестра. Понадобится ли такая процедура при продаже гаража? Закон говорит о том, что должен быть зарегистрирован не сам договор купли-продажи гаража, а факт перехода права собственности к новому владельцу. Для сторон сделки данное правило означает следующее:
- платить госпошлину за регистрацию договора не придется, нужно будет оплатить пошлину лишь за удостоверение факта передачи права собственности (для граждан — 2000 руб., для организаций — 22 000 руб.);
- право собственности перейдет к новому хозяину только после государственной регистрации, независимо от момента оплаты и времени фактической передачи гаража;
- распорядиться приобретенным гаражом (подарить, продать, сдать в аренду) новый владелец сможет только после получения в Росреестре документов, подтверждающих его право собственности.
Договор купли-продажи металлического гаража
Описание гаража в тексте соглашения напрямую зависит от того, относится он к движимому имуществу или же к недвижимости. В Градостроительном кодексе различаются некапитальные строения и объекты капитального строительства. Первые в силу конструктивных особенностей без вреда для них можно переместить на новое место либо демонтировать, а затем вновь собрать. Вторые же — это достроенные и недостроенные здания, строения и сооружения, имеющие фундамент и прочную связь с землей.
Поскольку все объекты капитального строительства недвижимы и регистрируются в Росреестре, в разделе «Предмет договора» помимо внешних признаков следует отразить сведения об основных характеристиках такого гаража, содержащиеся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН). Обычно это:
- кадастровый номер;
- адрес;
- площадь;
- наименование;
- назначение и т. д.
Среди отличительных особенностей некапитального металлического гаража лучше указать внешние свойства (тип конструкции, материал, габариты и т. д.) и уникальные приметы. Нужно подробно описать местоположение: вся необходимая информация о земельном участке содержится в выписке из ЕГРН.
ВАЖНО! Стоит учесть, что на некоторых землях гаражи возводят только льготники. Например, инвалиды вправе размещать их вблизи многоквартирных домов, в том числе во дворах. Однако с новым собственником, который такой привилегией не обладает, муниципалитет попросту не станет заключать договор аренды, а строение признает незаконным и демонтирует.
Договор купли-продажи гаража в гаражном кооперативе
Распоряжаться имуществом, в том числе продать его, вправе только собственник. Член гаражного кооператива становится им на основании п. 4 ст. 218 ГК, как только полностью внесет паевой взнос за гараж. Единственный способ подтвердить свое право на недвижимость — зарегистрировать его в Росреестре. Поэтому соглашение о купле-продаже гаража в гаражном кооперативе составляют по тем же правилам, что перечислены выше, а сведения о предмете договора находят в выписке из ЕГРН.
Прежде чем соглашаться на покупку, стоит проверить, выделена ли доля продавца в общем праве собственности членов кооператива и зафиксировано ли это через процедуру государственной регистрации. В противном случае сделка не будет иметь юридической силы, а приобретенного имущества можно лишиться в любой момент.
Договор купли-продажи гаража без документов на гараж
Зачастую у владельцев гаражных боксов в кооперативах нет на руках правоустанавливающих документов. Некоторые не имеют средств, чтобы до конца выплатить паевой взнос. Гражданский кодекс не дает этим лицам права совершить с таким имуществом сделку, поэтому оформить письменный договор не удастся, а передачу денег получится зафиксировать разве что распиской.
Когда люди согласны принять на себя все риски:
- продавец получает у председателя кооператива справку о погашении пая в полном объеме или отсутствии просроченной задолженности по паевым взносам, подает заявление о выходе из гаражного кооператива;
- покупатель уведомляет председателя и членов объединения о желании в него вступить;
- председатель назначает и проводит общее собрание членов кооператива, по решению которого выдает покупателю членскую книжку.
После этого новый владелец гаражного бокса, при необходимости выплатив до конца паевой взнос, может собрать пакет документов и зарегистрировать свое право собственности. Подробный алгоритм его действий описан в другой нашей статье.
Договор купли-продажи гаража с земельным участком 2019 года
Приобретение или отчуждение гаража, пусть это и капитальное строение, вовсе не означает, что меняется также собственник земельного участка. Это два совершенно самостоятельных объекта недвижимости, о каждом из которых в ЕГРН имеются отдельные записи. Поэтому если предполагается переход к покупателю прав еще и на землю, в договоре необходимо предусмотреть 2 предмета: гараж и земельный участок.
А если гараж — некапитальная металлическая конструкция, практичнее и вовсе составить 2 отдельных соглашения на движимое и недвижимое имущество. Обязательные и дополнительные условия подобного договора, порядок регистрации перехода прав сходны с ситуацией, когда отчуждают только объект капитального строительства (гараж). Обо всем этом рассказано выше.
Договор купли-продажи гаража по доверенности - образец
Сделку не обязательно совершать лично. Каждая из сторон вправе письменно уполномочить на это любое дееспособное лицо, оформив доверенность. Этот документ выдают на конкретные действия, а во вводной части соглашения указывают представителя от имени стороны (Ф. И. О./наименование, реквизиты доверенности).
ВАЖНО! В силу п. 1 ст. 185.1 ГК допускается исключительно нотариальная доверенность на покупку или продажу недвижимости, регистрацию перехода прав на нее.
Гражданский кодекс приравнивает к ней доверенности:
- военнослужащих и иных людей, кто проходит лечение в военно-лечебных учреждениях, удостоверенные их начальниками, заместителями, старшим либо дежурным врачом (при отсутствии первых двух);
- военнослужащих, работников воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, удостоверенные их командиром (начальником), при условии что поблизости нет нотариальных органов;
- доверенности заключенных, удостоверенные начальниками исправительных учреждений;
- доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, удостоверенные администрацией стационарных организаций, где они проживают, или руководителем (его заместителем) органа соцзащиты населения.
Ниже представлен образец договора купли-продажи гаража между физическими лицами по доверенности:
Скачать образец
Договор купли-продажи гаража в рассрочку - образец
В соглашение о купле-продаже гаража при согласии обеих сторон допустимо включать условие о рассрочке платежей. В таком случае здесь же необходимо предусмотреть:
- их размеры и график;
- порядок внесения (наличными или в безналичной форме);
- реквизиты для банковских переводов (при безналичных расчетах);
- есть или нет первоначальный взнос;
- неустойку (штраф) на случай просрочки очередного платежа.
Чтобы зафиксировать очередной платеж наличными, рекомендуется составлять расписку. Переводя деньги через банкоматы, платежные терминалы, кассы, покупателю стоит сохранять чеки. Ниже можно скачать образец договора купли-продажи гаража в рассрочку.
Скачать образец
Оформление договора купли-продажи гаража через МФЦ
Такие действия подразумевают регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю не напрямую в территориальном отделе Росреестра, а по системе одного окна в многофункциональном центре. Его специалисты оказывают услуги безвозмездно в порядке электронной очереди. Чтобы в ней не стоять, можно заранее записаться по телефону или на официальном сайте организации. Подойти необходимо обеим сторонам сделки либо их представителям.
Для оформления понадобится представить:
- заявление установленного образца (заполняется на месте);
- паспорта продавца и покупателя;
- доверенности и удостоверения личности представителей (при их участии);
- договор купли-продажи;
- бумаги, подтверждающие право собственности продавца на объект;
- правоустанавливающие документы на землю (свидетельство, договор аренды и т. д.);
- кадастровую и техническую документацию на строение;
- квитанцию об уплате госпошлины;
- справку из гаражного кооператива (если предметом сделки выступает один из его гаражных боксов).
Если гараж находится в общей собственности членов семьи или приобретен в браке, потребуется представить:
- нотариально заверенное согласие супруга или детей-собственников (если они старше 14 лет), их паспорта;
- свидетельство о рождении ребенка (до 14 лет);
- разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего.
Поскольку переход прав на движимое имущество не регистрируется, продавая металлический некапитальный гараж, обращаться в МФЦ не нужно.
***
Таким образом, покупка гаража, как и другие сделки с недвижимостью, требует обязательного составления подробного письменного договора, а также выполнения правил о государственной регистрации. Только при строгом соблюдении всех установленных норм покупатель станет законным собственником приобретенного имущества.
***
Больше полезной информации — в рубрике «Гараж».
