Подбор вариантов по параметрам
Выбор банка
Рассмотрение заявки на получение кредита
Поиск конкретной квартиры и ее одобрение банком
Страхование
Заключение кредитного договора и получение денег
Покупка квартиры и оформление залога банка-кредитора
Подбор вариантов по параметрам
Советуем заранее определиться со своими требованиями к будущему жилью и, соответственно, его стоимостью. Если квартира покупается на первичном рынке, то необходимо присмотреть застройщика и жилищный комплекс, который для вас привлекателен (обычно застройщик работает только с двумя-пятью банками).
Так у вас появится основа для выбора наиболее выгодной кредитной программы.
Выбор банка
Сегодня ипотечные кредиты – распространенный продукт. Банки, стремясь «показать товар лицом» подробно рассказывают об имеющихся программах на своих Интернет-сайтах. Многие предлагают кредитный калькулятор, определяющий приблизительную сумму ежемесячных платежей и первоначального взноса.
Однако есть вещи, о которых сайты, да и кредитные консультанты на местах, предпочитают умалчивать. Это дополнительные платежи. Например, вас могут попросить застраховать свое право собственности на квартиру от риска его оспаривания (так называемое «страхование титула»). Если вы откажетесь, кредит вам все равно дадут, но условия его будут чуть хуже (выше процентная ставка или больше первоначальный взнос).
Кроме того, многие банки «в нагрузку» к ипотечному кредиту обязывают заключать договор на обслуживание кредитной карты, счета и т.п.
Узнать о дополнительных расходах можно только из договора. Поэтому стоит попросить у кредитного консультанта типовой кредитный договор по выбранной вами программе и выяснить подробнее, как, пользуясь ею, купить квартиру в ипотеку.
Только полностью собрав информацию об условиях кредитования, вы сможете верно выбрать банк и программу.
Рассмотрение заявки на получение кредита
Саму заявку можно заполнить в офисе банка. К ней необходимо приложить документы, перечень которых может отличаться в зависимости от банка и кредитной программы. Однако ориентировочный список документов, отвечающий на вопрос «как купить квартиру в ипотеку», мы можем составить.
Перечень документов для рассмотрения заявки на ипотеку:
- копия паспорта;
- справка 2-НДФЛ;
- правоустанавливающие документы на предмет залога (свидетельство о наследстве, судебное решение, договор) и свидетельство на право собственности, выданное регистрационной службой;
- свежая выписка из единого государственного реестра прав на предмет залога;
- кадастровый паспорт на предмет залога.
Если у вас есть другое недвижимое имущество или ценные бумаги – это сделает вас более интересным клиентом для банка, так что документы подтверждающие наличие этих активов тоже стоит приобщить к заявлению.
Банк рассматривает заявку в течение срока от нескольких дней до нескольких недель. По результатам принимается решение кредитного комитета: подходите ли вы в качестве заемщика. Данное решение выдается на определенный срок, в течение которого вы должны оформить ипотеку. У некоторых банков рассмотрение заявки на кредит – платная услуга.
Поиск конкретной квартиры и ее одобрение банком
Ознакомьтесь с требованиями банка к залоговой недвижимости. Могут быть ограничения
- по износу здания (информацию об этом дает техпаспорт),
- расположению объекта недвижимости;
- ненадежным застройщикам,
- проблемам в юридической судьбе квартиры (ранее проживали лица, которые, появившись в квартире вновь, приобретут право проживания независимо от желания собственника);
- вида собственности (при общей совместной или долевой собственности банки нередко требуют, чтобы сособственники выступали созаемщиками).
Кроме того, придется заказать оценку в указанной банком организации. В отчете оценщик вычисляет рыночную цену объекта на момент заключения кредитного договора, а также залоговую стоимость, в которой учтены будущий износ здания, риски и способы с ними справиться, затраты на его реализацию при обращении взыскания на предмет залога.
Именно от залоговой стоимости зависит сумма, которую банк согласится дать вам взаймы.
Страхование
Застраховать утрату или повреждение залогового объекта обязывает закон. Кроме этого, ряд предложений по ипотеке содержит требования по страхованию жизни и здоровья заемщика, права собственности заемщика на залоговый объект недвижимости, а также риск неуплаты по кредиту.
К сожалению, обеспечивая надежные пути отхода при форс-мажорных обстоятельствах (обычно страховка оформляется в пользу банка, и страховая выплата направляется на погашение кредита), страхование является очень дорогостоящим удовольствием. Оно может обойтись в сумму около 0,5-1,5 % от размера кредита.
Соответственно будут достаточно высоки и платежи по страховке. Поэтому необходимо соизмерить негативные последствия отказа от дополнительных (кроме страхования объекта залога) страховок и затраты на них. В противном случае, после вопроса «как купить квартиру в ипотеку?», вы будете задаваться вопросом «как сменить страховщика, а лучше вообще перестать оплачивать страховку?»
Заключение кредитного договора и получение денег
Когда все документы готовы и требования банка выполнены, с вами подпишут кредитный договор.
На основании него банк выделяет заемщику деньги выбранным вами способом: безналичным переводом или в банковскую ячейку. Разумеется, за «обналичивание денег», открытие счета, обслуживание ячейки тоже придется заплатить. Кредитный договор под страхом штрафных санкций и расторжения его обязывает заемщика передать банку в залог заранее оговоренное имущество в установленный договором срок.
Покупка квартиры и оформление залога банка-кредитора
Покупка квартиры оформляется в органах Росреестра (регистрируется право собственности покупателя). Теперь, став собственником жилья, вы оформляете с банком договор залога недвижимости, иначе называемый «ипотека». Он нуждается в государственной регистрации и действует только с ее момента.
Кроме договора ипотеки, скорее всего, придется подписать закладную на квартиру. Это ценная бумага. Она необходима банку для оперативной передачи прав залогодержателя другому лицу. На положении заемщика, на условиях кредитного договора и соглашения о залоге наличие закладной никак не сказывается.
Еще больше материалов по теме в рубрике: "Ипотека".
Источники:
ГК РФ;
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 № 102-ФЗ.
