Кому дают ипотеку
Что нужно предпринять, чтобы взять ипотеку
Кому дают ипотеку
Банки придирчиво относятся к личности заемщика по ипотеке (есть, конечно, пресловутые кредиты «по двум документам», но проценты по ним отбивают всякое желание говорить об этом кредитном продукте). Но нас ведь волнует, как получить ипотеку на квартиру на выгодных условиях.
Для этого необходимо обладать некоторыми качествами. Например, банки устанавливают предельные минимальные и максимальные возрастные границы для получения кредита, а также предельную максимальную – для его полного погашения. Обычно возрастные рамки для получения заемных средств начинаются с 18-21 года и заканчиваются пенсионным возрастом (или чуть позже).
Стабильный доход
Самый важный критерий оценки потенциального заемщика – наличие стабильного дохода, достаточного для погашения регулярных платежей. Стабильности в глазах банка прибавляют:
- работа на основании трудового договора (предпринимательство как рисковый вид деятельности не очень приветствуется);
- высшее образование;
- работа на одном месте не менее 1-3 года (заемщик, чья трудовая книжка испещрена записями о перемене места работы каждые 4 месяца не вызовет доверия);
- нахождение в браке, причем супруг должен работать.
Что касается достаточности зарплаты для погашения кредита, то минимальный размер ежемесячного дохода должен быть вполовину больше периодического платежа. В некоторых кредитных программах банки согласны оценивать совместные доходы членов семьи, например, молодоженов и их родителей.
Хорошая кредитная история
При оценке кредитной истории банки рассматривают не только наличие долгов по действующим договорам, но и своевременность платежей. Полное же отсутствие кредитной истории делает клиента в глазах банка «темной лошадкой».
И если неоплаченная просроченная задолженность ставит крест на заемщике в глазах банка, то небольшие просрочки по кредитам в прошлом можно попробовать оправдать. Для этого заемщику необходимо представить доказательства отсутствия своей вины в этих просрочках (например, увольнение по сокращению штатов или болезнь).
Ликвидная залоговая недвижимость
При выборе залогового объекта кредитные организации отдают предпочтение квартирам или домам на земле перед пустующими земельными участками. Квартиры не должны располагаться в старых, аварийных домах, являться памятниками истории или архитектуры.
Ликвидность представляет собою оценку того, насколько быстро и насколько дорого можно продать рассматриваемый объект. Для ее оценки пользуются методиками, определяющими полезные свойства недвижимости, а соответственно, наличие спроса на нее со стороны «массового потребителя» или индивидуального спроса.
Разумеется, большое значение имеет цена здания или квартиры. Ее определяет лицензированный оценщик. Причем, в отчете об оценке объекта для целей залога содержится не только рыночная, но и так называемая залоговая стоимость. Именно последней руководствуются банки, определяя размер кредита. Рыночная стоимость вычисляется обычно с помощью сравнительного метода (сопоставляются цены на аналогичные объекты) на момент заключения кредитного договора. В залоговой стоимости оценщик учитывает износ объекта в течение срока ипотеки, а также риски (Подробнее см. Как делается оценка недвижимости (квартиры) для ипотеки?).
Что нужно предпринять, чтобы взять ипотеку
Начать стоит с выяснения своих примерных возможностей и требований к будущему жилью, чтобы с максимальной точностью выбрать банк, которому подойдете и вы как заемщик и облюбованная вами квартира как предмет ипотеки. Выбрав банк, необходимо точно выяснить условия предоставления кредита, т.к. зачастую консультанты и рекламные брошюры умалчивают о дополнительных расходах на страховку жизни заемщика, комиссионные платежи за переводы, открытие счета, банковской карты и т.п. Если эти «секретные условия» вас не разочаровали, можно подавать заявку на кредит.
Заявка на кредит
Заполнить заявку можно в офисе банка. Но предварительно надо позаботиться о сборе всех прилагаемых к заявке документов (предоставляются в копиях). Обычно это документы
- характеризующие личность заемщика (паспорт, свидетельства о браке и рождении детей, трудовая книжка);
- подтверждающие размер дохода заемщика (справка 2-НДФЛ или по форме банка);
- подтверждающие право собственности и описывающие техническое состояние залогового объекта.
Услуга рассмотрения кредитной заявки во многих банках является платной. Результат рассмотрения может быть оглашен заемщику через несколько дней или несколько недель в форме решения кредитного комитета. В этом документе, кроме собственного решения о выдаче кредита или об отказе в выдаче, содержатся все основные условия будущего кредитного договора, а также срок действия данного решения. В случае отказа банк волен объяснять или не объяснять заемщику причины такого отказа.
Положительным кредитным решением надо воспользоваться как можно скорее: обычно срок его действия – в пределах 3-6 месяцев.
Подбор жилья и его оформление
Ипотечный кредит в качестве источника финансирования несколько сужает границы вашего выбора. Не все продавцы недвижимости согласны на ипотеку. Если говорить о крупных компаниях-застройщиках, то они предпочитают сотрудничать с избранными банками. И наоборот, банки не будут давать деньги на покупку квартиры у застройщика с сомнительной репутацией.
Договорившись с продавцом, вы оформляете кредитный договор, обязывающий заемщика в течение нескольких недель после его заключения передать приобретаемое жилье в залог банку.
Страхование
После того, как вы купили квартиру и получили документы о праве собственности на нее, можно выполнить еще одно обязательное требование (уже не банка, а закона об ипотеке): застраховать свою недвижимость от рисков утраты или повреждения.
Страховая компания оценивает объект со своей точки зрения – степени вероятности наступления страховых рисков. Выяснив о квартире все подробности, страховщики могут увеличить размер взносов по страховке или вовсе отказаться страховать недвижимость. Например, при выявлении фактов «заливания» жилья соседями сверху, страховые взносы могут увеличиться. Повышенный тариф устанавливается также для домов с деревянными перекрытиями, старых и ветхих домов, новостроек.
Выгодоприобретателем по договору страхования залоговой недвижимости всегда является банк.
Кроме упомянутого страхования недвижимости, банк может заемщику с различной степенью настойчивости предложить застраховать его собственную жизнь и право собственности на залоговый объект.
Передача жилья в залог банку
Договор залога оформляется по шаблону банка. Он нуждается в государственной регистрации: вступает в силу только после ее проведения. После регистрации договора ипотеки в базе данных Росреестра будет стоять отметка об обременении квартиры или дома залогом.
Для продажи или осуществления любой другой сделки с квартирой теперь требуется согласие банка-залогодержателя.
Таким образом, чтобы взять ипотеку, нужно подтвердить возможность расплатиться по кредиту. Для этого помимо передачи нового жилья в залог банка нужно подтвердить уровень дохода, наличие постоянного рабочего места, иметь хорошую кредитную историю.
Еще больше материалов по теме в рубрике: "Ипотека".
