Вопрос, каким должен быть правильно оформленный договор аренды комнаты в квартире, является не таким простым, как может показаться на первый взгляд. В зависимости от конкретного типа целевого помещения должен быть выбран соответствующий тип документа.
Нередко возникают ситуации, когда требуется сдавать в аренду только части помещения. Например, в каждой комнате квартиры будет проживать отдельный наниматель. Кроме того, не исключен вариант, при котором собственник будет проживать на своей жилплощади, одновременно сдавая некоторые комнаты. При этом в зависимости от того, является ли жилье приватизированным, а кроме того, является ли квартира коммунальной, сдача помещения в аренду обладает своими особенностями.
Неприватизированные комнаты в коммунальных квартирах
Наиболее сложной процедурой, требующей самого большого количества согласований, является сдача неприватизированных комнат в коммунальных квартирах. Дело в том, что такое помещение не является собственностью, проживающих там людей. В то же время в соответствии с п. 2 п.1 ст. 67 ЖК РФ такое помещение можно сдавать в поднаем с согласия наймодателя. Что касается наймодателя в данном случае, то для неприватизированной квартиры это может быть муниципалитет или другой орган. Наймодатель указан в договоре найма, на основе которого люди и проживают в неприватизированных квартирах.
Наймодатель должен получить письменное обращение, в котором будет отражена просьба о предоставлении права заключения договора поднайма. В этом документе должны быть поставлены подписи всех членов семьи, проживающих в целевом помещений. Кроме того, согласно п.2 ст. 76 ЖК РФ для этого также потребуется письменное согласие соседей по коммунальной квартире.
В ответ на полученные документы наймодатель предоставляет письменное разрешение на заключение договора поднайма. Образец типичного договора можно скачать по этой ссылке.
Отказ от контролирующих органов может последовать в том случае, если размер жилплощади на каждого поднанимателя будет ниже установленной нормы, либо поднанимателем является лицо, страдающее тяжелыми хроническими заболеваниями. При этом данный отказ может быть обжалован в судебных инстанциях.
При вселении поднанимателей по договору поднайма без получения соответствующего разрешения ЖЭКа согласно закону такой договор считается недействительным. При этом вселившиеся лица должны покинуть помещение незамедлительно. При отказе такие незаконные поднаниматели могут быть выселены согласно решению суда. При этом какого-либо иного жилья им никто предоставлять не будет. Соответствующий иск может быть подан наймодателем, соседями, прокурором.
Что касается нанимателя в этой ситуации, то данное лицо виновно в том, что не платило НДФЛ. Таким образом просрочка подачи деклараций по форме №3НДФЛ несет за собой такие последствия, как взыскание штрафа объемом 5% от неуплаченных налогов, но не больше 30% от общей суммы в декларации и не меньше 1 тыс. рублей. При этом начисляется также пеня за каждый день просрочки, размер которой составляет 1/300% от ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Приватизированные комнаты в коммунальных квартирах
Согласно таким юридическим основаниям, как п. 2 ст. 35 Конституции РФ, а кроме того, п.2 ст. 209 ГК РФ собственники приватизированных комнат имеют полное право распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению. В то же время речь в данном случае идет только о комнатах. Пользование коридором, ванной и кухней не является единоличным – эти помещения являются общей собственностью всех жильцов. Таким образом, для возможности заключения договора найма необходимо получить письменное согласие соседей.
Чтобы избежать возможных конфликтов в будущем, следует в договоре отразить спорные ситуации взаимодействия нанимателей с соседями. Впрочем, в таких ситуациях обычно люди ограничиваются устными рекомендациями и инструкциями.
Комнаты в неприватизированных квартирах
Как и в рассмотренном выше случае с неприватизированным жильем в коммунальных квартирах потребуется получить разрешение от нанимателя на заключение договора поднайма. Для этого необходимо отправить указанному в документах найма или соцнайма наймодателю письменное обращение, к которому будет приложено письменное согласие всех членов семьи, проживающих в целевой квартире. Профильные органы должны ответить в десятидневный срок.
При положительном решении контролирующих органов и заключении договора поднайма граждане, сдающие помещение в поднаем обязаны отражать получаемые от поднанимателей суммы в декларациях о доходах. Кроме того, все права на субсидии по коммунальным платежам утрачиваются.
Комнаты в приватизированных квартирах
Для собственников квартир в плане согласований проще всего заключать договоры аренды или найма. Если у квартиры есть только один собственник, то для заключения договора найма нет никаких преград. Если собственников несколько, то потребуется письменное согласие каждого из них, которое может быть оформлено в виде доверенности на одного из собственников. Именно это лицо и станет наймодателем согласно будущему оговору найма. Кроме того, согласно договору наймодателями могут быть указаны все собственники жилья.
Если собственники планируют жить в одной квартире вместе с нанимателям, то рекомендуется заранее предусмотреть возможные спорные моменты и заранее определить порядок совместного пользования помещениями. Ключевые аспекты взаимодействия с нанимателями желательно отразить в договоре. В частности, это могут быть нормы и правила пользования помещения, которые не сдаются нанимателю, но которыми он будет пользоваться (кухня, ванна, коридор).
Взаимодействие с ТСЖ и кооперативами
При сдаче жилья в найм вопросы стоимости аренды являются исключительно делом наймодателей и не должны предоставляться соседям или представителям кооперативов или ТСЖ (юрлицо – товарищество собственников жилья). При этом предоставление какой-либо информации о нанимателях жилья также является необязательной с единственным исключением: если расчет коммунальных платежей производится на основе количества проживающих в помещении людей, то соответственные органы должны получить данные о числе нанимателей. Более того, согласно Федзакону № 152-ФЗ РФ от 27,06,2006 предоставлять личные данные нанимателей кому-либо – просто незаконно.
Имущество, передаваемое во временное пользование
При сдаче комнат в аренду следует предусмотреть ситуации, связанные с возможным выходом из строя коммунальных сетей, бытовой техники или мебели и предусмотреть порядок решения устранения любых неполадок. В частности, к договору найма настоятельно рекомендуется приложить акт приема-передачи, в котором будет отражено техническое состояние передаваемого в пользование имущества. Существующие повреждения такого имущества должны быть отражены в этом акте.
Коммунальные платежи
Как правило, обязанность оплачивать коммунальные услуги ложится на нанимателей. Именно это предусмотрено действующим законодательством согласно ст. 678 ГК РФ. В отдельных случаях в договоре прописывают, что выполнять платежи должен наймодатель. В любом случае именно наймодатель несет ответственность перед компаниями, предоставляющими услуги. Следовательно, именно он является адресатом всех претензий в случае несвоевременного осуществления коммунальных платежей.
