Как составить договор безвозмездного пользования квартирой (аренды)?

Договор аренды квартиры безвозмездного пользования — это документ, который дает право ссудополучателю бесплатно проживать в переданном жилом помещении. Договор аренды квартиры безвозмездного пользования имеет полномочия заключать только то лицо, которому принадлежит данная квартира, или же представитель собственника (при наличии доверенности).

Аренда и безвозмездное пользование: разница

Стороны договора аренды

Обязанности участников сделки безвозмездного пользования квартирой

Срок соглашения

Форма договора безвозмездного пользования

Образец договора безвозмездного пользования

Что нужно учесть при заключении договора безвозмездного пользования?

Кому выгодно заключать подобные договоры?

Схожие характеристики с договором аренды

Итоги

Аренда и безвозмездное пользование: разница

Если говорить строго с позиции закона, то такого понятия, как безвозмездная аренда, не существует. Договор аренды всегда предполагает, что за пользование недвижимостью или другим имуществом арендатор обязательно вносит плату. Поэтому аренда квартиры и безвозмездное пользование ею — это две разные вещи. У этих двух видов договоров действительно есть схожие черты, законодательство допускает, что при заключении договора безвозмездного пользования можно примерять некоторые статьи, которые касаются договора аренды. Однако в целом, даже учитывая их похожие характеристики, это два отдельных вида соглашения.

Договор безвозмездного пользования квартирой (иным жилым помещением) — это соглашение, согласно которому ссудодатель передает или передаст в будущем квартиру во временное безвозмездное пользование (имеется в виду бесплатно) ссудополучателю. В свою очередь, 

ссудополучатель обязуется вернуть объект недвижимости в оговоренный срок и том же состоянии, что и получал ее изначально, но с учетом нормального износа. Правила заключения подобных договоров четко регламентированы в главе 36 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ с дополнениями и изменениями, которая так и называется — «Безвозмездное пользование».

Также стоит отметить, что предметом договора о безвозмездном пользовании может выступать не только квартира (иное жилое помещение), но и другие неупотребляемые вещи: транспортное средство, коммерческая недвижимость, оборудование, различные устройства и т. д.

Стороны договора безвозмездного пользования

Ссудодателем может выступать исключительно собственник квартиры или его доверенное лицо. Заключить такое соглашение не может коммерческое предприятие (организация) или ее учредитель (исполнительный орган, член органа контроля или управления). К примеру, заключение такого договора недопустимо между ссудодателем, который является юридическим лицом, и директором этого же предприятия.

Обязанности участников сделки безвозмездного пользования квартирой

Ссудополучатель обязан использовать жилое помещение только по его прямому назначению и строго в соответствии с установленными условиями. Если же такой гражданин не выполняет условия соглашения и не использует квартиру по назначению (к примеру, не проживает в ней, а устроил там офис), то собственник жилища может потребовать расторжение контракта и возмещение причиненных убытков. Кроме того, лицо, которое будет пользоваться квартирой, должно оплачивать коммунальные услуги, поддерживать жилье в нормальном состоянии, а при необходимости осуществлять капитальный или текущий ремонт (если стороны не договорились о другом). Соглашение может быть расторгнуто, если, например, квартирант портит имущество или вселил в данное жилье третьих лиц без согласия ссудодателя.

Что касается ссудодателя, то в его обязанности входит передача квартиры в надлежащем состоянии. Если же квартира так и не была передана в пользование или передана в ненадлежащем состоянии, то другая сторона имеет все полномочия потребовать возмещение убытков и расторжение такого договора. За все недостатки передаваемого в бесплатное пользование объекта недвижимости отвечает тоже владелец квартиры.

Срок соглашения

Закон не устанавливает какой-либо конкретный срок для такого типа контракта. В частности, если стороны не укажут конкретной даты его окончания, договор автоматически будет считаться заключенным бессрочно. Кроме того, даже если срок в договоре был оговорен, но после его окончания гражданин продолжает проживать в квартире, соглашение возобновляется и уже будет действовать неограниченный срок.

Тем не менее не всё так просто. Даже если ссудополучатель и ссудодатель не указывают срок договора, они имеют право его расторгнуть, предварительно уведомив об этом другую сторону за один месяц (если в договоре не указан другой срок для такого действия). Если же время действия соглашения установлено, то пользователь жилого помещения может в любое время отказаться от сделки по бесплатному пользованию жилищем, но опять же если стороны не предусмотрели другого порядка в соглашении.

Данный договор также автоматически прекращает действие в случае смерти пользователя жильем. Если же ссудополучатель является юридическим лицом и прекратил свою деятельность, соглашение о бесплатном проживании также отменяется (если участники сделки не установили иной порядок).

Форма договора безвозмездного пользования

Договор достаточно заключить просто в письменной форме. Нотариальное заверение сделки необязательно. Однако если стороны хотят перестраховаться, то они, конечно же, могут обратиться в нотариальную контору. Регистрировать такое соглашение нет необходимости. Чтобы контракт имел юридическую силу, достаточно того, чтобы стороны поставили свои подписи в договоре о временной или бессрочной безвозмездной передаче квартиры.

Образец договора безвозмездного пользования

Естественно, стандартных ситуаций практически не бывает. И даже если вы решили воспользоваться образцом договора бесплатного проживания в квартире, то не следует его подписывать вслепую. Сначала необходимо изучить основные правила составления такой сделки и включить различные нюансы, которые относятся к вашей ситуации. Предлагаем лишь ознакомиться с общими требованиями к договору о бесплатном пользовании квартирой.

Данный документ должен содержать место заключения, номер и дату. Такая информация, естественно, должна содержаться в начале договора. 

Далее указываются данные о ссудополучателе и ссудодателе (паспортные данные, номера телефонов).

Предмет сделки. Данному пункту нужно уделить пристальное внимание. Здесь должна быть указана исчерпывающая информация о квартире: площадь в квадратных метрах, адрес, цель использования жилья и т. д. Нелишним будет включить данные о свидетельстве права собственности на квартиру ссудодателя. Кроме того, закон не запрещает передавать в безвозмездное пользование часть квартиры собственника. То есть если передается только часть жилого помещения, то об этом обязательно указывается.

Срок. В этом разделе стороны оговаривают время пользования объектом недвижимости (они вправе, в принципе, указать любой срок). 

Права и обязанности. Тут тоже нужно быть очень внимательными. Здесь прописывается, что собственник жилья передает его в надлежащем состоянии. То есть жилое помещение отвечает санитарным нормам, не несет какой-либо опасности и т. д. Ссудополучатель, в свою очередь, должен поддерживать жилье в нормальном состоянии, оплачивать квартплату, производить ремонт. Сюда же можно внести, к примеру, пункт о том, что новый житель обязуется установить сигнализацию, домофон, отремонтировать дверь и другое. 

Важно также включить условия по поводу возврата имущества. К правам ссудодателя можно причислить требования о возмещении убытков в случае обнаружения порчи имущества или устранения таких недостатков непосредственно ссудополучателем. Собственник также может оговорить в договоре, что без получения его согласия осуществлять любые улучшения имущества нельзя.

Порядок передачи квартиры. Как правило, жилье должно передаваться по акту приема-передачи, договор безвозмездного пользования квартирой не является в этом случае исключением. Поэтому к соглашению обязательно прикладывается такой документ. 

Ответственность участников сделки. Сюда можно включить очень многое: порядок возмещения убытков в результате виновных действий участников сделки (выплата неустойки, штрафа) или если вред будет причинен третьим лицам и т. д.

Порядок расторжения сделки. Разрешается расторгать договор по предварительному соглашению или же можно указать, что допустимо прекращение действия договора по желанию только одного из участников.

Желательно также включить раздел «Форс-мажор» и другие условия (если таковые имеются).

Непременно перечислите список приложений к соглашению о бесплатном пользовании жилым помещением. А также напишите адреса участников сделки, поставьте обязательно подписи.

Что нужно учесть при заключении безвозмездного пользования?

Как уже упоминалось, одной из важнейших составляющих договора безвозмездного пользования является предмет сделки, то есть квартира. Поэтому при составлении договора необходимо очень внимательно вносить реквизиты передаваемого жилого помещения. Такие данные должны обязательно в точности соответствовать свидетельству на право собственности на квартиру, технической документации и другим правоустанавливающим бумагам.

Кроме того, необходимо учесть еще один нюанс. Часто многие не знают, подлежит ли договор о бесплатном пользовании, заключенный на срок более года, государственной регистрации или нет? Если проанализировать ст. 131 ГК РФ, другие нормы гражданского законодательства, а также статьи федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, можно сказать, что все эти законодательные акты не содержат норм, которые бы обязывали стороны регистрировать договор безвозмездного пользования (на какой бы срок ни заключался договор). Однако судебная практика гласит, что встречались прецеденты, когда суд признавал временное пользование квартирой как обременение, а обретение, как известно, подлежит регистрации. Тем не менее ни Гражданский кодекс, ни № 122-ФЗ не подразумевают императивных норм, которые бы обязывали проводить государственную регистрацию такой сделки как какое-либо обременение.

Кому выгодно заключать подобные договоры?

Обычно такой договор используется с целью проживания в квартире знакомых или родственников. Другими словами, если плата за проживание в жилом помещении не изымается, но есть потребность документально оформить данные взаимоотношения. Чаще всего такой договор заключают для регистрации временного проживания. Ведь на основании постановления Правительства РФ «Об утверждении правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства» от 17.07.1995 № 713 (в редакции постановления кабмина № 439 от 12.05.2012) граждане, которые проживают вне места своего постоянного жительства более 90 дней, должны оформлять временную регистрацию. Причем собственник жилья тоже будет нести ответственность, если в его квартире будут проживать лица без регистрации. Поэтому лучше всего не возражать против временной регистрации квартиранта, так как это незаконно. Конечно же, можно тогда и вовсе не составлять никаких соглашений с временным жильцом, но тогда появятся весьма серьезные риски и проблемы с законом.

Юристы также убедительно не рекомендуют заключать договор безвозмездного пользования с целью скрыть договор найма или аренды (то есть если за проживание собственник будет получать определенную плату). Это вызовет большие риски, прежде всего для владельца квартиры. Помните, не существует «договора аренды квартиры безвозмездно», поэтому и принимать оплату от жильцов оснований не будет.

Схожие характеристики с договором аренды

Стоит сказать, что если откинуть условие о бесплатности, то у договора о безвозмездном пользовании есть много похожего с арендой.

Срок сделки. Эти два вида договора заключаются на конкретный срок. Если же срок окончания сделки не указан, то документ считается заключенным на неопределенный срок.

Пользование квартирой. Ссудополучатель обязуется пользоваться жильем сугубо по назначению. Если такое условие не выполняется, то собственник может потребовать прекращения соглашения и выплаты компенсации за полученный вред.

В случае с договором аренды и безвозмездного пользования жильем, ссудополучатель (арендатор) имеет первоочередное право на заключение договора на последующий срок. Кроме того, если гражданин продолжает пользоваться жильем после завершения срока договора и ссудополучатель не возражает против этого, то новая сделка будет считаться заключенной без определенного срока. 

Улучшение квартиры. И к договору аренды, и к безвозмездному пользованию применятся правило о том, что все произведенные арендатором (ссудополучателем) улучшения жилища не отчуждаются при завершении срока договора, а переходят в собственность владельца квартиры (если в соглашении стороны не поставили другие условия).

Итоги

Действительно, договоры безвозмездного пользования и аренды довольно похожи. Однако главное их различие — вопрос оплаты за жилье. Поэтому не стоит хитрить и «подменять» договор аренды договором о бесплатном предоставлении жилья. Ведь в таком случае могут настать весьма неблагоприятные последствия для обеих сторон. Владелец квартиры может оказаться без денег, а наниматель, заключая подобное соглашения, лишается целого ряда полномочий, которые бы он имел, заключив договор аренды или найма.