Обязанности управляющей компании многоквартирных домов

Что обязаны делать управляющие компании?

Какие требования к работе по содержанию общего имущества обязаны выполнять управляющие организации?

Что должны делать сотрудники жилищно-коммунальной сферы для содержания общедомового имущества?

Функции управляющей компании по текущему ремонту и содержанию многоквартирного дома

Имеют ли право коммунальщики начислять пени за услуги ЖКХ?

Права и обязанности управляющей компании в связи с оказанием коммунальных услуг

Когда закон допускает приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг?

Обязанности управляющей компании по содержанию придомовой территории

Что обязаны делать управляющие компании?

Фирму, которая по договору за вознаграждение принимает на себя управление жилым фондом, называют управляющей компанией. Такие организации:

• делают условия проживания людей благоприятными и безопасными;
• следят, чтобы общее имущество, в том числе инженерные коммуникации и иное оборудование, в жилых домах было в надлежащем состоянии;
• предоставляют жильцам коммунальные услуги.

Таковы общие обязанности управляющей компании многоквартирного дома (ч. 1 ст. 161 ЖК). Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (далее — постановление № 416).

Варианты, когда с коммерческой организацией заключается соответствующее соглашение, описаны в статье о выборе способа управления многоквартирным домом. Такая форма управления имеет несомненные плюсы. Во-первых, подобная предпринимательская деятельность согласно ч. 1.3 ст. 161 ЖК лицензируется. Во-вторых, услуги за плату оказывает юридическое лицо, а значит, ему проще предъявить претензии.

Какие требования к работе по содержанию общего имущества обязаны выполнять управляющие организации?

Обязанности управляющих компаний по содержанию многоквартирного дома предполагают соблюдение ими законодательства в сфере:

• санитарно-эпидемиологического благополучия населения;
• безопасности зданий и сооружений;
• пожарной безопасности;
• защиты прав потребителей.

Законодательство, исходя из смысла ч. 1.1 ст. 161 ЖК, считает их обязательства надлежаще исполненными, когда:

• дом безопасен для проживания, ничто не угрожает государственному, муниципальному и частному имуществу;
• коммунальные системы, приборы учета и иное оборудование дома готовы к поставке коммунальных ресурсов;
• соблюдаются права, законные интересы как собственников, так и иных лиц;
• собственники помещений дома имеют равные возможности использовать общее имущество.

О том же свидетельствует и сложившаяся судебная практика. Так, суд Ханты-Мансийского автономного округа — Югры рассмотрел в апелляции дело № 33-1265/2016 по жалобе управляющей организации. Автомобиль истца был поврежден в результате падения снега с кровли дома, находящегося в управлении у ответчика. Районный суд иск жителя о взыскании компенсации удовлетворил. Апелляционным определением от 01.03.2016 его решение признано законным и обоснованным.

Что должны делать сотрудники жилищно-коммунальной сферы для содержания общедомового имущества?

Работы, которые будут выполняться в отношении общедомового имущества, непременно должны перечисляться в тексте соглашения об управлении жилым фондом. Наличие подобного списка ч. 3 ст. 162 ЖК отнесено к существенным условиям договора (письмо Минстроя России от 04.04.2016 № 9667-ОД/04).

Какие услуги для многоквартирного дома в нем прописать, решает общее собрание собственников, ориентируясь на постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Им утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Перечень работ). Именно он определяет, что должна делать управляющая компания для поддержания в должном состоянии:

Несущих и ненесущих конструкций:

• стен;
• фундаментов;
• балок (ригелей) перекрытий и покрытий;
• колонн и столбов;
• крыш;
• лестниц;
• фасадов;
• внутренней отделки;
• перегородок;
• окон и дверей, относящихся к общему имуществу;
• полов.

Оборудования и систем инженерно-технического обеспечения:

• систем вентиляции и дымоудаления;
• мусоропроводов;
• лифтов;
• печей, каминов и очагов;
• систем водоснабжения, водоотведения и отопления;
• индивидуальных тепловых пунктов и водоподкачек;
• внутридомового газового оборудования;
• электро-, радио- и телекоммуникационного оборудования.

Помещений из числа общего имущества.

Придомовой территории.

Мест накопления твердых и жидких бытовых отходов.

Апелляционным определением Санкт-Петербургского горсуда от 15.02.2018 по делу № 33-3008/2018 было оставлено в силе решение о взыскании с управляющей компании ущерба, возникшего в результате затопления квартиры. Суд счел доказанным, что оно произошло вследствие ненадлежащего содержания кровли дома.

Функции управляющей компании по текущему ремонту и содержанию многоквартирного дома

Постановлением Правительства РФ, упоминавшимся выше, утверждены также Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Согласно п. 6 этих правил управляющей компании необходимо:

Организовать круглосуточное обслуживание жильцов аварийно-диспетчерской службой. При необходимости фирме следует заключить договор на оказание подобных услуг со сторонней организацией и контролировать выполнение всех его условий.

Вести и хранить техническую документацию на жилое здание.

Заключать со специализированными организациями договоры на выполнение работ, которые управляющая компания не может производить своими силами.

По результатам осмотров общего имущества или по иным причинам предлагать хозяевам квартир провести текущий или капитальный ремонт.

Начислять и взимать вознаграждение за содержание и ремонт помещений жилого фонда.

Взыскивать долги по этим платежам.

Представлять жильцам отчет об оказанных услугах и выполненных работах.

Имеют ли право коммунальщики начислять пени за услуги ЖКХ?

Чтобы понять, имеет ли право управляющая компания начислять пени, необходимо обратиться к ст. 155 ЖК.

Как правило, коммунальные услуги, полученные в текущем месяце, требуется оплачивать до 10-го числа следующего месяца. Другие сроки могут быть установлены в договоре управления либо решении общего собрания членов ТСЖ, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива. Если этого не произошло, последним днем оплаты, исходя из смысла ст. 190–192 ГК РФ, является 10-е число включительно.

Согласно ч. 14 ст. 155 ЖК граждане, несвоевременно и (или) не полностью оплатившие просроченную задолженность за услуги ЖКХ, обязаны уплатить за каждый день просрочки пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день совершения платежа.

Задолженность перестает быть текущей и становится просроченной по истечении 30 дней с момента наступления срока оплаты. Если она так и не была погашена, по прошествии 90 дней с наступления срока уплаты пени возрастают до 1/130 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день фактического платежа.

Права и обязанности управляющей компании в связи с оказанием коммунальных услуг

Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 утверждены Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (далее — постановление № 354). Согласно п. 31 этого постановления управляющая организация обязана:

• предоставлять услуги качественно и в необходимых объемах;
• по обращениям производить проверку правильности начисления задолженности за услуги ЖКХ;
• устанавливать и вводить в эксплуатацию после принятия соответствующего решения собственниками коллективные приборы учета, снимать с них показания каждый месяц, на их основании рассчитывать стоимость коммунальных услуг;
• по заявлениям граждан устанавливать и вводить в эксплуатацию индивидуальные приборы учета, проверять их состояние, принимать показания, передаваемые жильцами;
• предоставлять информацию о причинах и сроках оказания коммунальных услуг с перерывом либо ненадлежащего качества, о плановых перерывах в поставке коммунальных ресурсов и т. д.

В соответствии с п. 32 постановления № 354 управляющая компания вправе:

• требовать погашения задолженности за услуги ЖКХ, а при ее просрочке — уплаты пени;
• не чаще одного раза в 90 дней проверять подлинность показаний приборов учета, подаваемых потребителем, и требовать от него в заранее оговоренное время предоставить доступ в занимаемое помещение, чтобы коммунальщики осмотрели внутриквартирное оборудование и при необходимости выполнили ремонтные работы;
• в любое время требовать допуска в помещение потребителя услуг для ликвидации аварий;
• при вводе прибора учета устанавливать на него пломбы;
• при наличии законных оснований приостанавливать подачу коммунальных ресурсов либо ограничивать ее и т. д.

Когда закон допускает приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг?

Ограничение коммунальной услуги в силу п. 114 постановления № 354 означает уменьшение объема поставляемых коммунальных ресурсов на определенный период либо введение графика их подачи в течение дня. Приостановление поставки какого-либо из коммунальных ресурсов происходит, когда его подача временно прекращается.

ВАЖНО! Согласно п. 114 постановления № 354 под ограничением либо приостановлением поставки коммунальных ресурсов вовсе не подразумевается расторжение договора предоставления коммунальных услуг.

Закон наделяет управляющую компанию многоквартирного дома правом приостановить либо ограничить оказание коммунальных услуг, если:

• в централизованных сетях инженерно-технического обеспечения произошла авария;
• случилось стихийное бедствие или введен режим чрезвычайной ситуации;
• потребитель подключился к внутридомовым либо централизованным инженерным сетям несанкционированно;
• в помещении используются приборы, мощность которых превышает максимально допустимые нагрузки;
• орган государственного контроля и надзора выдал предписание о необходимости ввести режим ограничения или приостановки подачи коммунальных ресурсов;
• долг потребителя за одну коммунальную услугу превысил сумму двух месячных размеров платы за нее, рассчитанной на основании норматива потребления;
• начался планово-профилактический ремонт или работы по обслуживанию инженерных систем.

В двух последних случаях п. 117 постановления № 354 обязывает исполнителя предварительно уведомлять потребителей о грядущем ограничении либо приостановлении подачи коммунальных ресурсов. Во всех остальных случаях уведомление не требуется.

Обязанности управляющей компании по содержанию придомовой территории

Согласно пп. 24 и 25 Перечня работ коммунальные службы обязаны:

Независимо от времени года:

• очищать и промывать от мусора расположенные возле подъездов урны;
• убирать площадки перед входом в подъезд, крыльцо, а также контейнерные площадки, размещенные в пределах придомовой территории.

В холодный период:

• сдвигать свежевыпавший снег в границах придомовой территории;
• чистить ото льда и снега толщиной более 5 см крышки пожарных гидрантов и люков;
• очищать придомовую территорию от наледи, наносного снега, а если колея глубже 5 см, то от снега и льда.

В теплое время года:

• подметать и убирать придомовую территорию;
• прочищать ливневую канализацию;
• очищать металлическую решетку и приямок около подъезда;
• убирать и выкашивать газоны.

***

Управляющая компания имеет много обязанностей. После прочтения этой статьи потребитель коммунальных услуг наверняка заметит нарушение своих прав в области ЖКХ, а значит, сможет своевременно их защитить. Кроме того, понимание обязанностей управляющей домом конторы позволит в будущем избежать множества неприятных ситуаций.