Приватизация по договору социального найма

Приватизация жилья в 2018 году: правовые основы

Как приватизировать жилое помещение

Какие квартиры не подлежат приватизации?

Лица, участвующие в приватизационных процедурах

Документы для приватизации квартиры

Порядок подачи и рассмотрения документов для проведения приватизации

Приватизация жилья в 2018 году: правовые основы

Договор социального найма представляет собой сделку, в соответствии с которой гражданин, отвечающий определенным критериям, получает право пользования жильем, находящимся в федеральной, муниципальной или ведомственной собственности.

Для того чтобы наниматель получил в собственность снимаемую на таких условиях квартиру, она должна быть им приватизирована.

Основным нормативным документом, регулирующим приватизационные процедуры, является закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 № 1541-1. Кроме того, вопросы приватизации освещают:

• постановление Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах применения судами закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ"» от 24.08.1993 № 8, разъясняющее некоторые спорные моменты приватизационных процедур;
• закон РФ «О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» от 22.02.2017 № 14-ФЗ, установивший бессрочную приватизацию жилья на бесплатной основе с 20.12.2017 (п. 1 ст. 1);
• административные регламенты, определяющие порядок оказания услуг по приватизации гражданам со стороны уполномоченных органов (в каждом регионе принят свой регламент, однако они, как правило, являются в значительной степени схожими документами);
• обзоры судебной практики Верховного суда РФ, к примеру, утв. Президиумом ВС 16.02.2017 и 19.10.2016.

Как приватизировать жилое помещение

Приватизационные процедуры жилья, по сути, представляют собой законодательно установленную схему по бесплатной передаче объекта в собственность граждан. В соответствии с действующим законодательством, каждый гражданин имеет право единожды приобрести в распоряжение (приватизировать) на безвозмездной основе жилье из государственного или муниципального фонда.

Приватизация квартиры по договору социального найма предполагает осуществление ряда необходимых действий, выполняемых в следующем порядке:

Выявление наличия или отсутствия оснований для приватизации.

Определение круга лиц, участвующих в приватизационных процедурах.

Подготовка документации.

Передача комплекта документации в уполномоченный орган.

Заключение и получение приватизационного договора.

Какие квартиры не подлежат приватизации?

Согласно абз. 1 ст. 4 закона № 1541-1, приватизации не могут быть подвергнуты:

• аварийные объекты;
• помещения общежитий;
• объекты в закрытых военных городках;
• служебные жилые помещения, кроме жилфондов совхозов и прочих приравненных к ним сельхозпредприятий.

Помимо перечисленного абз. 1 ст. 4 закона № 1541-1 содержит запрет на приватизацию жилья, находящегося в сельской местности и входящего в фонд стационарных учреждений соцзащиты. Однако Конституционный суд РФ (определение КС РФ от 10.12.2002 № 316-О) не разрешил применение этой нормы в части запрета на приватизацию указанных объектов жилфонда.

Некоторое непонимание у граждан вызывают разночтения в названии документа, позволяющего претендовать на передачу квартиры в собственность. Одни источники называют его «ордер», другие — «договор социального найма». Как же будет правильно?

Термин «договор соц. найма» вошел в правовой оборот с 01.03.2005 со вступлением в действие Жилищного кодекса РФ. Ранее, при передаче жилья внаем, документацией, подтверждающей разрешение на заселение, являлся ордер, на основании которого заключался договор найма (ст. 51 ЖК РСФСР).

С 01.03.2005 вместо ордера стали выдаваться распоряжения уполномоченного органа, дающие право на вселение, и заключаться договоры соц. найма. Договоры должны были заключаться и с теми гражданами, кто вселялся в квартиру до 01.03.2005 на основании ордера. При этом утеря ордера не может быть препятствием для приватизации жилья - квартиры - по договору социального найма — для его заключения следует обратиться в уполномоченный орган по месту жительства.

Лица, участвующие в приватизационных процедурах

При определении круга лиц, имеющих основания и право участвовать в приватизации квартиры по договору социального найма, следует оценить:

Наличие оснований для участия в приватизационных процедурах. Право на приватизацию имеют граждане РФ, обладающие правом пользования на основании договорного документа о соц. найме и не участвовавшие ранее в приватизации.

Последнее условие имеет исключение для граждан, которые были участниками приватизационного процесса в несовершеннолетнем возрасте (ст. 11 закона № 1541-1) либо прошли процедуру расприватизации. Они могут приватизировать жилье еще раз.

Отношение проживающих в квартире лиц к ее приватизации по договору социального найма. Согласно абз. 1 ст. 2 закона № 1541-1, жилое помещение приватизируется в общую собственность граждан, зарегистрированных в нем и включенных в договор, либо в собственность одного лица с согласия всех остальных сонанимателей.

Наниматели, не имеющие желания поучаствовать в приватизационных процедурах, оформляют приватизационный отказ, что дает им право пожизненного проживания в квартире, от приватизации которой они отказались. Субъекты, не достигшие 18 лет, могут оформить такой отказ только через своего законного представителя с согласия органов опеки (ст. 7 закона 1541-1 и п. 7 постановления Пленума ВС РФ № 8).

Если в квартире проживают только граждане, не достигшие совершеннолетия, они участвуют в приватизации по заявлению родителей или опекунов с согласия органов опеки.

Документы для приватизации квартиры

Как привило, приватизационные процедуры требуют подачи:

Заявления (запроса), которое пишется при сдаче документации на бланке установленной формы и включает фамилию, имя, отчество заявителя, его паспортные данные, адрес регистрации, телефон. При этом к заявлению прилагаются:

• паспорт (для граждан от 14 лет) или свидетельство о рождении (для детей) в подлиннике и копии заявителя и всех участников приватизации;
• документ, подтверждающий смену фамилии после 1991 года, если она менялась (оригинал и копия);
• нотариальная доверенность на представителя, если кто-то из граждан не сможет явиться лично;
• брачное свидетельство (подлинник и копия);
• справка о составе семьи;
• справка о месте жительстве не прописанного в квартире ребенка, если его данные есть в паспорте нанимателя, и справка о том, что ребенок не был прописан по искомому адресу;
• решения органов опеки (при необходимости).

Договора социального найма (при наличии), распоряжения о вселении и/или ордера.

Технического и кадастрового паспортов помещения.

Документа, подтверждающего неиспользование права на приватизацию (регламентом может быть установлено, что указанную справку уполномоченный орган запрашивает самостоятельно).

Конкретный перечень документации для приватизации квартиры по договору социального найма в 2018 году можно узнать из административного регламента того региона, в котором предполагается проведение приватизационных действий.

Порядок подачи и рассмотрения документов для проведения приватизации

С комплектом документов, собранных для того, чтобы приватизировать квартиру по договору социального найма, необходимо обратиться в уполномоченный орган или МФЦ по месту нахождения приватизируемого помещения.

Общий срок рассмотрения документов также определяется административным регламентом конкретного региона. К примеру, в Воронежской области максимальный срок рассмотрения документов составляет 50 дней, в Москве — 46 рабочих дней.

При отсутствии оснований для отказа с нанимателями будет подписан договор о приватизации. Если документы были поданы в МФЦ, то и договор будет передан для подписания туда же.

***

Таким образом, порядок приватизации квартиры по договору социального найма требует четкого соблюдения как федерального, так и местного законодательства. Причем требуется это не столько со стороны граждан, сколько со стороны уполномоченных госорганов и специалистов.