Общие положения о договоре социального найма жилого помещения
Кем утверждается типовой договор социального найма жилого помещения?
Как заключить договор социального найма жилья
Содержание типового договора, утвержденного Правительством РФ
Как заполнять шапку типового договора найма жилого помещения
Условия о предмете договора социального найма квартиры
Условия об обязанностях нанимателя
Условия об обязанностях наймодателя
Раздел типового договора о правах его сторон
Порядок изменения и прекращения договора, прочие условия
Общие положения о договоре социального найма жилого помещения
Основания, условия и порядок заключения договоров соцнайма регулируется как общими положениями ГК РФ (ст. 674, 675, 678, 680, пп. 1–3 ст. 685 ГК РФ), так и нормами специализированного нормативного акта — ЖК РФ. Иные положения ГК РФ применяются, если они не противоречат нормам ЖК РФ.
По договору соцнайма жилья орган государственной или муниципальной власти, выступающий наймодателем, от имени собственника (например, РФ) обязан передать гражданину жилое помещение во владение и пользование. При этом жилье передается исключительно с целью проживания (т. е. не для хранения вещей или ведения предпринимательской деятельности). Срок контракта не устанавливается, т. е. договор действует бессрочно.
Помимо прав проживания в жилище наниматель получает право пользования общим имуществом дома.
Предмет договора — это жилище, т. е. квартира, дом, либо ее/его часть. Неизолированные помещения и строения предметами сделки быть не могут.
Кем утверждается типовой договор социального найма жилого помещения?
В силу ст. 63 ЖК РФ форма договора всегда письменная. Контракт заключается исключительно при наличии решения о предоставлении жилья, которое принимается госорганом либо органом местной власти. При этом не допускается заключение договоров с произвольным содержанием, то есть составленных не по форме, утвержденной законом.
В силу п. 2 ст. 63 ЖК РФ типовой договор социального найма утверждает Правительство РФ. При этом все соглашения о социальном найме жилья составляются на его основе.
Утвержден типовой договор найма жилья постановлением Правительства РФ «Об утверждении…» от 21.05.2005 № 315. Ранее заключенные договоры соцнайма, которые не соответствуют содержанию типового контракта, согласно п. 2 данного постановления, не переоформляются.
В целом содержание указанного соглашения повторяет нормы ЖК РФ, регулирующие порядок заключения договоров соцнайма. Таким образом, чтобы заключить подобный контракт с государственным или муниципальным органом, необходимо, во-первых, получить решение о его заключении, во-вторых, заполнить и подписать типовой договор социального найма. Подробнее о порядке заключения сделки читайте далее.
Как заключить договор социального найма жилья
Заключение контракта по соцнайму жилья предполагает выполнение определенных действий, идущих в следующем порядке:
Содержание типового договора, утвержденного Правительством РФ
Типовой контракт содержит несколько разделов, присущих любым гражданско-правовым договорам. Его основным отличием от других соглашений является то, что разделы уже частично заполнены, нанимателю остается лишь заполнить пустые графы, в которых отражаются его личные данные и сведения об объекте найма.
Структура типового договора социального найма жилого помещения следующая:
Перед подписанием контракта необходимо, чтобы все его поля были заполнены. Для успешного и правильного заполнения договора мы подготовили подробную инструкцию, с которой читатель сможет ознакомиться далее, попутно узнав о содержании каждого из разделов.
Как заполнять шапку типового договора найма жилого помещения
В верхней части документа указано название договора (оно остается неизменным). Номер типового договора найма квартиры можно узнать в МФЦ или уполномоченном органе при подписании контракта. Далее необходимо вписать название населенного пункта и региона, в котором заключается контракт. Рядом с местом заключения отражается дата подписания.
Ниже указывается название наймодателя, собственник квартиры, информация о том, на каком основании наймодатель действует от имени собственника (устав района и т. п.), а сведения о лице, действующем от имени наймодателя (глава администрации и пр.).
Далее указываются Ф. И. О. нанимателя (полностью). В заключение прописываются реквизиты решения, на основании которого заключается контракт (например, решения о предоставлении жилого помещения).
Условия о предмете договора социального найма квартиры
Предмет договора — существенное условие. Соответственно, без его согласования сделку нельзя считать заключенной. Это обуславливает важность рассматриваемого раздела соглашения и необходимость правильного его заполнения.
В нем необходимо указать:
- в чьей собственности находится жилье — государственной или муниципальной;
- сколько комнат в квартире;
- какова общая площадь квартиры (именно общая, а не жилая);
- какова жилая площадь квартиры;
- адрес места нахождения жилья;
- перечень предоставляемых услуг (газо-, водо-, электроснабжение и т. д.);
- перечень членов семьи, которые будут жить вместе с нанимателем (важно указать всех).
Условия об обязанностях нанимателя
Обязанности нанимателя уже прописаны в типовом договоре, поэтому заполнять в этом разделе ничего не требуется. Обязательства, прописанные в контракте, соответствуют положениям жилищного законодательства.
В частности, наниматель обязуется:
- принять жилье по акту в 10-дневный срок после подписания договора;
- соблюдать правила пользования жильем;
- использовать жилье исключительно в соответствии с его назначением;
- поддерживать исправное состояние как самого жилого помещения, так и оборудования, находящегося в нем. Если неисправности обнаружатся, требуется их незамедлительно устранить или, если того требует необходимость, сообщить об этом нанимателю и управляющей организации;
- содержать жилье в чистоте и порядке;
- осуществлять текущий ремонт жилья (побелку, покраску и т. п.);
- не производить перепланировку;
- оплачивать коммунальные услуги и вносить плату за жилое помещение;
- в случае проведения капитального ремонта дома переселиться в другое помещение, которое предложит наймодатель;
- при расторжении договора освободить квартиру;
- допускать сотрудников наймодателя для надзора и контроля за исполнением условий договора.
Условия об обязанностях наймодателя
Обязанности наймодателя прописаны в этом же разделе договора. Дополнительных данных в него также вносить не требуется.
В их число входят:
- передача жилья нанимателю в течение 10 дней после подписания контракта;
- принятие участия в ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- осуществление капитального ремонта;
- предоставление на время капитального ремонта иного жилья нанимателю и членам его семьи;
- участие в подготовке дома к эксплуатации зимой;
- обеспечение предоставления коммунальных услуг и контроль за качеством их предоставления;
- уведомление нанимателя об изменениях тарифов на коммунальные услуги;
- принятие жилья по акту при расторжении договора.
Раздел типового договора о правах его сторон
Данный раздел также не требует заполнения, поскольку все необходимые условия уже отражены в типовом договоре. Согласно положениям раздела, наниматель, равно как и любой из членов его семьи, имеет право:
- пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;
- вселять в жилье членов семьи, сдавать жилье в поднаем при согласии наймодателя;
- сохранять право на жилье при временном отсутствии;
- требовать своевременного проведения капитального ремонта и предоставления коммунальных услуг надлежащего качества;
- требовать изменения содержания договора в случаях, предусмотренных законом;
- расторгнуть договор.
Наймодатель же имеет право:
- требовать внесения платы за жилье;
- требовать допуска контролирующих лиц в жилье;
- запретить вселение иных лиц, помимо нанимателя, если общая площадь на члена семьи станет меньше учетной.
Порядок изменения и прекращения договора, прочие условия
В заключительном разделе содержатся условия о том, что соглашение расторгается или изменяется по соглашению сторон. Если наниматели и члены семьи выезжают из жилья, договор расторгается.
Наймодатель также может требовать в суде расторжения сделки, если:
- жилье используется не по назначению;
- жилье разрушено или повреждено;
- нарушаются права иных жильцов дома (соседей);
- не вносится плата за пользование жильем и коммунальные платежи в течение более чем 6 месяцев.
Споры разрешаются согласно типовому договору в порядке, предусмотренном законодательством РФ.
В конце контракта указываются реквизиты сторон. Ознакомиться с примером заполнения соглашения можно, скачав его заполненный образец:
Скачать образец
***
Таким образом, заключить договор соцнайма жилья можно исключительно на основании утвержденного Правительством РФ типового договора социального найма. Наша статья и предложенный выше образец помогут заполнить документ правильно, с учетом всех предъявляемых к нему требований.
