Узаконивание перепланировки нежилого здания

Закон о перепланировке помещений

Какие работы следует узаконить

Согласование перепланировки офиса

Особенности перепланировки помещения в многоквартирном доме

Процедура согласования самовольных работ

Закон о перепланировке помещений

Процедура узаконивания перепланировки нежилого помещения не урегулирована каким-либо определенным актом, законодательство содержит массу документов и регламентов по этому вопросу. Каким актом нужно руководствоваться в конкретной ситуации, зависит от того, где расположено нежилое помещение:

Если офис и т. п. располагается в ТЦ или бизнес-центре, на коммерческих площадях и в других зданиях, не относящихся к жилому фонду, необходимо смотреть местное законодательство и административные регламенты, разработанные органами местной власти конкретного населенного пункта.

Если речь идет о перепланировке нежилых помещений, находящихся в отдельно стоящих жилых домах, то она также регулируется местными регламентами.

Если магазин, торговая точка, кабинет или другая площадь располагается в многоквартирном доме, обращаться нужно к гл. 4 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, в конце 2018 года ЖК РФ претерпел значительные изменения в части правил согласования перепланировки. Теперь он напрямую регулирует перепланировку нежилых помещений в МКД и устанавливает строгую процедуру ее согласования. Применять нужно новейшую редакцию.

Какие работы следует узаконить

Прежде чем начать процедуру и узаконить перепланировку нежилого помещения, следует ознакомиться с видами работ, которые к ней относятся. Согласовывать же необходимо работы, которые требуют внесения правок в техническую документацию.

Таковыми закон признает:

• переустройство — манипуляции с инженерными сетями, а также электрическим и сантехническим оборудованием (в особенности их перенос на новое место) и подобные работы;
• собственно перепланировку — вмешательство в конфигурацию помещения, снос перегородок, формирование новых дверных проемов, арок, изменение площади комнат и так далее.

Определения даны в соответствии со ст. 25 ЖК. Под технической документацией в данном случае имеется в виду техпаспорт помещения, который содержит текстовую и графическую части и наглядно показывает на схеме, как выглядит помещение. Если возникают вопросы по поводу того, нужно ли узаконивать конкретные работы, лучше проконсультироваться у инженеров местного БТИ.

Согласование перепланировки офиса

Процедура согласования перепланировки офиса или другого помещения, которое находится в торговом или ином коммерческом здании, регулируется местными актами. Тем не менее в общем она одинакова по всей стране.

Чтобы узаконить вмешательство в планировку офиса, необходимо:

Обратиться в БТИ за изготовлением техпаспорта.

Составить проект работ с участием архитектора.

Собрать необходимые документы по списку.

Обратиться с заявлением и документами в администрацию (префектуру) района.

Дождаться решения по заявлению (от 30 до 45 дней).

Получить разрешение на согласование.

Произвести строительные работы.

Принять работы по акту и ввести помещение в эксплуатацию.

Пакет документов включает:

• заявление на согласование;
• выписку из ЕГРН на помещение;
• технический паспорт из БТИ;
• проект перепланировки.

Дополнительно могут потребоваться заключения о соответствии пожарным и санитарным нормам и, если работы производит арендатор, договор аренды или согласие собственника на производство манипуляций.

После проведения перепланировки необходимо внести изменения в ЕГРН, поскольку данные в реестре уже не будут отражать реальную действительность.

Особенности перепланировки помещения в многоквартирном доме

Процесс узаконивания перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме регламентирован немного строже, чем офисные работы. Новая редакция гл. 4 ЖК теперь является ключевым нормативным актом по данному вопросу. Решение о согласовании в этом случае, в соответствии со ст. 25 ЖК, принимает орган местного самоуправления — администрация или префектура. Подавать документы можно как напрямую в ведомство, так и через МФЦ.

Пакет необходимых бумаг включает:

• заявление по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 № 266;
• технический паспорт на помещение;
• проект перепланировки;
• разрешение собственников квартир, оформленное в протоколе общего собрания, если работы предполагают присоединение части общей территории МКД;
• заключение из органа по охране соответствующих строений, если речь идет о переустройстве памятника архитектуры.

При этом ЖК прямо указывает, что требовать иные документы у собственника запрещено. Таким образом, заключений СЭС, Роспотребнадзора, МЧС и иных ведомств для согласования перепланировки в МКД не потребуется. Однако они могут понадобиться позже — на этапе ввода в эксплуатацию.

Срок рассмотрения заявления — 45 дней. По итогу выдается решение о согласовании или отказ в письменной форме. Как и любой другой акт, отказ можно обжаловать в суде.

Только после получения согласования собственник вправе производить работы. Результат строительства должен быть оформлен актом приемочной комиссии, который в обязательном порядке направляется в Росреестр сотрудниками администрации города в рамках ст. 28 ЖК. Собственнику дополнительно обращаться в МФЦ для этого не нужно.

Процедура согласования самовольных работ

Последствия самовольной перепланировки помещений в МКД регламентированы ст. 29 ЖК, согласно которой есть два возможных варианта развития ситуации:

Собственник приводит помещение в изначальный вид.

По иску собственника помещение может быть сохранено в новом виде, но для этого потребуется доказать, что произведенные работы не нарушают прав окружающих.

Таким образом, процедура узаконивания перепланировки нежилого помещения в этом случае предусматривает обязательное обращение в суд (иначе объект могут изъять и продать с торгов). Только если речь идет о помещении, расположенном в коммерческом здании, становится возможным узаконить изменения и в административном порядке (зависит от местных правил).

Об ответственности за самовольную перепланировку можно почитать в статье «Штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения».

***

Итак, процесс узаконивания перепланировки зависит от того, где расположено помещение — в коммерческом здании или многоквартирном доме. Различными при этом будут не только определяющие нормативные акты, но и списки необходимых документов. Однако общее правило гласит, что любые серьезные манипуляции с недвижимостью возможны только после согласования с администрацией, иначе помещение может быть изъято.